Магазин готовых дипломов, курсовых и рефератов
Библиотека студента

Жилищное право РФ

11. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


До вступления в силу второй части Гражданского кодекса РФ договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18) ЖК РСФСР (ст. 131-136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ст. 2).

В настоящее время законодатель изменил основание классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Критерием разграничения таких соглашений сегодня является не срок и условия оплаты жилого помещения. Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения.

Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то договор аренды».

Соответственно в первом случае применяется ст. 35, а во втором - 34 глава Гражданского кодекса РФ.

В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством по отношению к договору социального - в основном актами жилищного законодательства. Во втором - только актами гражданского законодательства.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в упоминавшейся 34 главе ГК, так и в ст. Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендодателя, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

Поскольку ГК РФ в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют только договоры, заключенные на срок менее года.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок.

В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ указывает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения.

Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение, даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается недействительным (ст. 654 ГК РФ). Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» указывает также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч.1 ст.18).

Аналогично передаче жилого помещения по договору купли-продажи и мены, передача жилища по арендному договору осуществляется по приемосдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормативного износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонт).

 

2008-09-16 08:23:33 Учебникивернуться к списку

← предыдущая страница    следующая страница →
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52                                              
Яндекс.Метрика