Жилищное право РФ

8.3. Стороны в договоре социального найма

8.3.1. Наймодатель, наниматель и проживающие с ним вместе граждане

Сторонами по договору социального найма жилой площади являются наймодатель и наниматель. На стороне наймодателя, т.е. лица сдающего жилое помещение в пользование, чаще всего выступает жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии -соответствующее предприятие, учреждение, организация (ст.51 Жилищного кодекса РСФСР). К числу таких организаций относятся ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ), жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ), квартирно-эксплуатационная часть (КЭЧ) и т.п. Следовательно, жилищные органы, управляющие жилищным фондом, участниками договора социального найма помещения не являются и могут выступать в суде в качестве сторон только по делам, касающимся вопросов, отнесенных к их компетенции (например, предоставление жилых помещений), но не в спорах, вытекающих из условий договора социального найма жилого помещения. Во время существования жилищного правоотношения возможна замена наймодателя в связи с переходом права собственности другому лицу. Договор же социального найма жилого помещения сохраняет силу и для нового собственника (ч.3 ст. 135 Жилищного кодекса РСФСР). Другой стороной по договору социального найма может быть только гражданин.

Нанимателем в соответствии со ст.677 ГК РФ по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Граждане, которые постоянно проживают с нанимателем пользуются наравне с ним всеми правами по пользованию жилым помещением, но ответственность за них перед наймодателем несет наниматель. Однако между нанимателем и совместно с ним проживающими гражданами может быть заключен договор о несении солидарной ответственности. В этом случае граждане являются сонанимателями. При заключении договора в нем необходимо указать граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же такие указания отсутствуют, то вселение постоянно проживающих граждан происходит с согласия наймодателя, нанимателя и граждан постоянно с ним проживающих. Согласия не требуется при вселении несовершеннолетних. Вселение возможно только при соблюдении норм жилой площади, кроме случая вселения несовершеннолетних (ст.679 ГК).

Следует отметить, что законодатель использовал понятие «постоянно проживающие с ним (нанимателем) лица» вместо «члены семьи нанимателя», т.е. Гражданский кодекс РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений.

Для домов государственного и муниципального жилищных фондов эти правила не применяются, т.е. члены семьи нанимателя изначально имеют все права и несут солидарную имущественную ответственность. В этом случае члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним имеют равные права и несут равные обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, независимо от возраста, служебного и имущественного положения, степени материальной зависимости от нанимателя и друг друга. Они имеют равные права и обязанности, независимо от продолжительности их совместного проживания в жилом помещении. Равенство прав членов семьи состоит в том, что всякие изменения условий договора могут иметь место по взаимному согласию членов семьи (вселение других членов, раздел, обмен и т.п.). Равенство прав членов семьи выражается также в равенстве их долей в общей жилой площади. При этом совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из данного договора. Совершеннолетние члены семьи нанимателя при определенных условиях вправе требовать заключения с ними отдельного договора жилищного найма.

К членам семьи нанимателя, согласно указанной в ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР, относятся супруг нанимателя, их дети, родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители обоих супругов). Их право на жилую площадь определяется фактом семейно-правовой связи и совместным проживанием с нанимателем. Никаких других условий не требуется, они -бесспорные члены семьи. Другие родственники как нанимателя, так и его супруга (причем независимо от степени родства), нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя (в спорных случаях - по решению суда), если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Как разъяснил пленум Верховного Суда Союза ССР в постановлении от 3 апреля 1987 г. № 2, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имело ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказания взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Вселение возможно при получении письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, такого согласия не требуется при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

 

2008-09-16 08:23:33 Учебники — вернуться к списку

← предыдущая страница    следующая страница →

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25
26	27	28	29	30	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40	41	42	43	44	45	46	47	48	49	50
51	52