Жилищное право РФ

8.2.6. Форма договора социального найма жилого помещения

Для данного договора, если он заключается на помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, законом предусмотрена письменная форма. Однако с несоблюдением письменной формы закон не связывает недействительность договора.

Согласно гражданскому законодательству, такое последствие несоблюдения формы наступает только в случаях, прямо указанных в законе. На практике договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов чаще всего заключается в устной форме: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры (комнаты) и занимает ее.

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается на основе Типового договора, который определяет наиболее важные условия заключаемых договоров. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что касается прав и обязанностей сторон, в том числе и обязанности внесения квартирной платы, то они предусмотрены законодательством и Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются случаи заключения письменного договора до вселения в жилое помещение. Правоотношение найма в подобной ситуации возникает в момент заключения договора.

При найме жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину или другому собственнику, Гражданский кодекс предусматривает заключение договора найма жилого помещения в письменной форме (ст. 674 ГК).

8.2.7. Объект договора социального найма жилого помещения

Как сказано в ч.1 ст.52 ЖК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ч.2 ст.52 ЖК РСФСР). Пригодность же жилого помещения для договора жилищного найма у собственников таких помещений тоже определяется жилищным законодательством п.2 ч.1 ст.673 ГК.

Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку.

Жилой комнатой (нормальной) считается часть помещения, предназначенная под жилье, с непосредственным дневным освещением, при наличии отопительных приборов.

К числу жилых комнат относят также: проходные комнаты с непосредственным наружным освещением, квартиры в одну комнату с постоянными кухонными очагами, кухни (если их несколько в помещении) с постоянными очагами и без оборудования раковинами, полутемные и темные комнаты.

Нежилыми частями помещений (служебными или подсобными) считаются: сени, прихожие, коридоры, ванные комнаты, туалеты, чуланы, кладовые, кухни с полным оборудованием (т.е. при наличии в них постоянного кухонного очага, раковины с краном).

Если в помещении имеется несколько кухонь и одна из них оборудована, а остальные только с кухонными очагами, первая учитывается как кухня, а прочие учитываются как жилые комнаты.

Коридор как часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности, должен учитываться как нежилое помещение.

Прихожей (передней) считается часть помещения, имеющая непосредственный выход на лестницу. Если передняя разгорожена глухой перегородкой, то помещение отгороженной части передней с окнами в наружной стене считается жилой комнатой.

Комната-кухня с отдельным выходом, а также помещение, состоящее из одной комнаты с отдельным выходом, учитываются как отдельные помещения (квартиры).

Помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и обмеряются как отдельные комнаты.

Полезной площадью квартиры считается вся ее внутренняя площадь. Полезная площадь делится на жилую и служебную (подсобную).

Жилой называется площадь жилых комнат, а служебной - площадь кухонь, коридоров, прихожих, внутренних кладовых, ванных, туалетов и т.п.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Ст.40 ЖК определяет, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Значит, непременным и обязательным условием для жилого помещения при предоставлении его гражданам прежде всего является его пригодность для жилья, соответствие определенным санитарным и техническим нормам.

 

2008-09-16 08:23:33 Учебники — вернуться к списку

← предыдущая страница    следующая страница →

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25
26	27	28	29	30	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40	41	42	43	44	45	46	47	48	49	50
51	52