Жилищное право РФ
В ч. 4 ст. 18 предусмотрено одно из оснований прекращения договора аренды жилья и его последствия. Если граждане проживают в жилом помещении по договору найма жилого помещения, то заключение с ними договора аренды этого же жилого помещения без их согласия недопустимо. За ними сохраняется право найма данного помещения. Это предусматривается ч. 2 ст. 14 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Однако с целью еще более прочно обеспечить права граждан - пользователей жильем, в ч. 3 ст. 17 этого же Закона сформулировано правило о недопустимости передачи в аренду заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия граждан, проживающих в этих домах.
Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО. 16 декабря 1991 г. НПО и международная ассоциация делового сотрудничества заключили договор купли-продажи дома.
Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным.
Районный народный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменений.
Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ от 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования Закона, договор заключен с согласия министерства, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.
Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела.
Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.
Согласно ч.3 ст.19 названного Закона, не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного и муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.
Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «О введении в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч.33 ст. 17 и ч.3 ст.19 указанного Закона, подлежат отмене.
Эти требования Закона не были учтены судом (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 9. С.4).
Едва ли конструкция данной нормы может быть признана «дачной, т.к. допускает двусмысленное толкование. В ч. 1 ст. 17 Закона Об основах федеральной жилищной политики» речь идет о возможном договоре аренды жилого дома, а не квартиры или отдельного жилого помещения (комнаты). Причем квартиры и другие жилые помещения (комнаты) данного дома населены. Следовательно, возможен вывод, что предметом аренды может быть жилой дом, но без жилых помещений. Очевидно, что данная конструкция неудачна. При дальнейшем рассмотрении нормы видно, что заселенные дома не подлежат сдаче в аренду иным лицам. По-видимому, имеются в виду лица, не проживающие в данном доме. Следовательно, на общих основаниях допускается сдача в аренду заселенного дома кому-либо из граждан, проживающих в этом доме.
Сдача заселенных домов в аренду возможна с «согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан». Во-первых, нет оснований предполагать, что действительно необходимо согласие всех проживающих в доме. Конечно, требуется лишь согласие нанимателей (арендаторов) и членов из семей, в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилое помещение. Не требуется согласия граждан, проживающих в доме на правах поднанимателей и субарендаторов (тех, кто «снимает квартиру»), а также временных жильцов. Естественно, не требуется согласия лиц, проживающих в доме при отсутствии правовых оснований, самоуправно занявших жилое помещение и т.п. Во-вторых, учитывая, что содержание права на жилую площадь не зависит от возраста (ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса), следует сделать вывод о том, что требуется согласие не только совершеннолетних пользователей, но и лиц несовершеннолетних. Другое дело, что граждане в возрасте от 15 до 18 лет дают согласие на сдачу дома в аренду либо отказываются под контролем родителей (попечителей). От имени пользователей жильем, не достигших 15 лет, действуют родители или опекуны. По-видимому, здесь уместна следующая аналогия. В соответствии со ст. 186 Жилищного кодекса изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (раздел жилой площади) допускается. Ни при каких условиях не допускается передача в аренду как отдельных помещений в специализированных домах, так и специализированных домов в целом (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие).
2008-09-16 08:23:33 Учебники — вернуться к списку
| ← предыдущая страница следующая страница → |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 |
| 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 |
| 51 | 52 |