Магазин готовых дипломов, курсовых и рефератов
Библиотека студента

Жилищное право РФ

3.8.3. Право распоряжения собственника жилым помещением


Право распоряжения собственника жилым помещением означает, что за ним признается возможность совершать различные юридические действия, влекущие либо передачу права собственности на данное жилое помещение другому лицу, либо передачу только права владения и пользования. Право распоряжения является самым важным правомочием собственника жилого помещения. Согласно ч.1 ст.3 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане - собственники жилых помещений, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. К числу «иных сделок» можно отнести договоры: дарения, мены, залога и др. Особенностью осуществления права распоряжения во всех этих случаях является то, что сделки подлежат государственной регистрации. До введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры по распоряжению жилым помещением регистрируются, как правило, в бюро технической инвентаризации по месту нахождения жилья. В некоторых городах регистрацией занимаются другие органы. Так, в Москве функции государственной регистрации сделок с жильем осуществляет Департамент муниципального жилья. Если жилое помещение передается в собственность, то право собственности приобретателя возникает лишь с момента государственной регистрации сделки.

Сделки по распоряжению жильем, как и любые другие сделки, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.153). Указанные последствия возникают только при наличии определенных условий действительности сделок. К их числу относятся:

1) законность содержания сделки;

2) дееспособность участников сделки;

3) соблюдение требований, относящихся к форме сделки;

4) соответствие волеизъявления участника сделки его действительной воле; При отсутствии названных условий сделка либо считается ничтожной, либо может быть оспорена в суде. Случаи, когда сделка считается ничтожной, прямо указаны в ГК ( ст. ст. 168-171). В ГК предусмотрены также случаи, когда сделка может быть признана недействительной судом по иску заинтересованных лиц. Такие сделки называются оспоримыми. Если решения суда о признании такой сделки недействительной не было, она порождает юридические последствия, несмотря на допущенные ее участниками (или одним из них) нарушения правопорядка.

Указанное нарушение выражается в совершении сделок с пороками воли, т.е. сделок в которых волеизъявление не соответствует подлинной воле участника. К числу таких сделок относятся сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамерного соглашения одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178 и 179 ГК).

В части первой Гражданского кодекса Российской Федерации при определении объема прав и обязанностей собственников жилых помещений указывается на то, что они владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением. При этом наряду с правами указывается право собственников сдавать жилое помещение для проживания на основе договора (ст. 288). Договор найма является институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров. Гражданский кодекс Российской Федерации внес значительные изменения в регламентацию отношений, связанных с наймом жилища.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в наем (Гражданский кодекс Российской Федерации, п. 1,ст.671. 1995).

Наем жилого помещения подразделяется на социальный наем (договор социального найма) и коммерческий наем (договор коммерческого найма).

Объектом рассматриваемых договоров может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст.673). Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст.40 ЖК РСФСР). Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, например, находящееся в садовом домике.

В ст. 674 ГК РФ предусматривается письменная форма договора найма, однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора правые ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. В отличие от основной части сделок с жилищем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации. Кодексом гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675), хозяйственного ведения и оперативного управления.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 76 ЖК РСФСР граждане, имеющие в собственности жилые помещения или проживающие в них по договору социального найма, имеют право предоставить это жилое помещение другим лицам за плату во владение и пользование для проживания в нем. Порядок, сроки и условия аренды определяются между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).

Действующее законодательство предусматривает несколько договоров, позволяющих собственнику решить свои материальные проблемы, сохранив при этом крышу над головой. К таким договорам относятся: договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания; договор ренты; пожизненное содержание с иждивением.

Из сказанного можно сделать вывод, что собственник жилого помещения вправе распоряжаться своим жильем, сдавая его внаем, аренду, совершать гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершать сделки купли-продажи, мены, дарения, завещания.

 

2008-09-16 08:23:33 Учебникивернуться к списку

← предыдущая страница    следующая страница →
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52                                              
Яндекс.Метрика